■閻 岳

　　“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。”這是中共中央政治局4月30日在分析研究當前經濟形勢和經濟工作后作出的指示之一。建立房地產長效機制的提法已經有幾年了，但其核心框架各有各的說法，也鮮見官方作出統一解釋。

　　筆者以為，從大的框架來看，房地產長效機制應呈三足鼎立的態勢，包括不動產統一登記制度、房地產稅和“穩定住房消費”政策，其中前者和后者都已經開始發力，房地產稅則還沒有動作，一些稅收政策的微調也僅是伴隨著“穩定住房消費”政策而出臺。在決策層做出明確指示后，房地產長效機制的建立應該會有所加快。

　　首先，不動產統一登記制度是建立房地產健康發展的長效機制的重要基礎性工作。這項工作的完成有助于相關決策部門了解房地產及土地現狀，以便有針對性的出臺一些政策措施，促進房地產市場的健康發展。

　　4月下旬發布的2014中國國土資源公報稱，不動產統一登記制度改革取得突破性進展。同時，初步起草了《不動產登記暫行條例實施細則》和不動產權籍調查指導意見等配套規章、政策。完成了信息平臺建設的頂層設計，形成了《國土資源與不動產登記信息平臺建設總體框架》。截至2014年底，全國農村集體土地所有權確權登記發證率達到97%，基本實現了全覆蓋；宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作加快推進。

　　目前，不動產統一登記工作正在全國展開。預計最遲至今年年底不動產尤其是房地產和土地的“家底”就將呈現在公眾面前。到那時，對房地產市場健康發展影響最大的房地產稅政策也將漸漸浮出水面。

　　其次，房地產稅是房地產市場穩定健康運行的重要保障。而且，它將與不動產統一登記制度一起強化土地市場監管，實現對土地資源的集約利用。

　　2014年政府工作報告中提出，推進稅收制度改革，做好房地產稅等相關工作。到了今年，政府工作報告強調的是“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”，對房地產稅只字未提。但這并不意味著房地產稅的立法工作被忽略。

　　據了解，目前房地產稅立法工作正處于前期準備階段。前財政部財政科學研究所所長賈康日前表示，房地產稅立法有望于2017年得到全國人大通過，并在全國范圍內實施。他說，房地產市場的下滑導致房地產稅立法被推遲；住房市場預期已經發生變化，促使房東出售房產，導致二手房供應增加。

　　有專家認為，房地產稅政策的出臺，將形成不動產(包括住房)保有環節各個年度對于持有者的稅收負擔，即形成依據稅法的住房持有成本，有利于抑制對于住房的市場炒作和炒作引起的泡沫化傾向，促進房地產市場的健康發展和房價的沉穩。房地產稅的征收還有助于購房者按需購買所需戶型，促使開發商轉向多建中低端住房，讓有限的土地面建造更多的住房，實現土地資源的集約利用。

　　房地產稅政策制定的出發點，是為了居者有其屋，調節市場供需之間的矛盾，最終實現房地產市場的健康發展。在這個過程中，“穩定住房消費”將成為所有政策的發力點，尤其是金融政策將會給房地產市場健康發展以大力支持。

　　第三，“穩定住房消費”目標的實現離不開金融的支持，降準、降息將成為房地產市場乃至中國經濟健康發展的標配工具。

　　去年10月29日，國務院召開常務會議，要求推進六大領域消費，“穩定住房消費”時隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陸續出臺了諸如調高公積金貸款額度、發放購房補貼等“微刺激”政策，穩定住房消費和促進房地產業健康發展。

　　而在此之前的9月30日，央行、銀監會就已聯合發文將首套自住房首付比例調為30%，并執行基準貸款利率的0.7倍，其目的就是要“穩定住房消費”。

　　今年3月30日，央行、住建部與銀監會發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，把二套房的首付比例從最低60%降至40%、公積金貸款的首套房的首付比例則降至2成；財政部與國家稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，個人購買二手房免征營業稅的期限由5年調整為2年。這些政策的出發點也是為了“穩定住房消費”。

　　隨著金融支持“穩定住房消費”措施的落地，預計從今年二季度起住房新開工面積將會回升，國民經濟也會從一季度的谷底向上攀爬。

　　最后，房地產業在任何國家都是基礎性產業，這個產業的數據也往往被用來觀察一國的經濟發展狀況。經過數年的拉鋸后，房地產業已經非常清晰地被界定為中國經濟構成中的一個重要基礎產業。在房地產健康發展的長效機制建立后，房地產業在國民經濟中的低位將會愈加穩固。