鳳凰房產訊 342.28億元，這是北京土地市場在一月份交出的成績單，同比2014年1月份減少26.83%;其中宅地出讓總金額達235.86億，比去年1月減少13.9%。從成交量看，1月份出讓宗地共計12宗、建設用地面積共92.71萬平方米，比去年1月減少14宗，建設用地面積減少40.07%。

　　2015年1月土地市場表現差強人意，而與之形成明顯對比的則是樓面價的顯著攀升。據偉業我愛我家市場研究院統計，1月份出讓的12宗土地平均樓面價達到14253元/平，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價達16442元/平，比去年1月上漲25.1%。

　　2015年1月北京土地市場成交一覽表

　　量跌價漲 京土地市場一月342.28億收官

　　成交宗數、面積、土地出讓金總額等指標的同比顯著回落，2015年1月土地市場表現差強人意。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，在2014年樓市成交放緩、房價調整的大背景下，由于多方面原因影響，土地價格仍然攀高，開發企業拿地難度居高不下。

　　除了數據層面樓面價的上漲，越來越多開發商聯合拿地分攤成本和風險亦是最好的印證。1月7日北京總價地王豐臺區白盆窯地塊的拍賣現場，除萬科外，華潤、首開、平安聯合體;龍湖、天恒聯合體;金融街、首創聯合體;住總、保利聯合體等其余四家競拍單位均是以聯合體的形式現身當日搏殺。

　　如果按照這樣的樓面地價來看，如果想獲得較高的收益，開發商只能做高端住宅。而在高端市場，同樣面臨著去庫存的難題。據鳳凰房產《一線城市高端物業投資報告》統計，2014年，在整體市場成交走低的情況下，北京高端市場成交量環比去年下降12.4%，成交面積減少更是超過兩成，與此同時成交均價同比上漲兩成。

　　胡景輝亦指出，2014年北京市200平以上的住宅庫存是14000套左右，其中別墅庫存是6317套。不計未來新增供應，以2014年的成交量來計算出清周期，也分別需要約41個月(3.4年)和48個月。

　　地價一路飆高，開發企業拿地難度居高不下、拿地后的規劃建設和產品同樣面臨難題，加上對未來市場走向的看淡，直接導致部分企業的拿地熱情有所減退。

　　開發商價值判斷更理性 京土地市場或迎成交小年

　　在整體市場趨冷的情況下，豐臺亞林西居住一期兩宗地塊仍然創下了49.47%和49.67%的溢價率，豐臺花鄉白盆窯“巨無霸”地塊更是引來多家實力房企激烈爭奪，最終憑借86.25億元的高價榮膺北京總價地王。不難發現，開發商對優質地塊的爭奪更加激烈，而位置偏遠、體量小的宗地則遭遇了底價或接近底價成交的尷尬。

　　“開發商對土地價值的判斷更理性了。”亞豪機構市場總監郭毅表示，出于現金流和庫存的綜合考慮，加上對后市預期的看淡，開發商將更多的關注點放在了優質地塊上。

　　2014年1月份，在豐臺區城鄉一體化盧溝橋鄉西局村舊村改造項目地塊、順義區趙全營鎮鎮中心區地塊以及通州區運河核心區兩幅地塊，共計四宗土地暫停出讓的情況下仍出讓經營性用地19宗。而2015年1月份，經營性用地共計供應12宗。

　　除了地價不斷攀升、開發商面臨資金和庫存的壓力，郭毅認為供應層面的收縮也直接導致了土地市場熱度下降。“往年基本上都是上一年末集中供地，從而完成當年的供地計劃，因此集中在年初成交，而去年的供地計劃完成情況較好，年末沒有集中推地的動力，也就造成了今年初土地成交的下滑。此外，土地一級開發節奏放緩也拖累了年初的土地供應。”

　　從當前市場表現看，由于樓市去庫存壓力依然較大，2015年北京樓市顯著向好的可能性微弱，胡景暉表示，“盡管部分熱門地塊仍將受到開發企業的熱捧，但未來一段時間土地市場拿地熱情降低、低溢價率成交的情況仍會頻繁出現，2015年的土地市場或迎來成交小年。”       (編校/孫慧麗)